От участка
к продукту
Как девелоперы Екатеринбурга и Свердловской области оценивают потенциал территории, выбирают сценарии развития и формируют жилые проекты в новых рыночных условиях.
Методика исследования
Цель исследования
Понять, как девелоперы работают с территорией — от первичной оценки земельного участка до формирования и реализации продукта. Выявить, насколько комплексно они рассматривают сценарии развития территории, какие внутренние команды и внешние эксперты участвуют в принятии решений и какие факторы влияют на выбор концепции.
Исследование также направлено на выявление актуальных трендов в освоении территорий, проектировании и наполнении жилых проектов.
Методы и источники данных
Рыночные показатели Свердловской области
Рынок требует более точных продуктовых решений
Снижение доступности ипотеки и охлаждение спроса усиливают давление на финансовые показатели девелоперов: растёт долговая и процентная нагрузка, снижается маржинальность. При этом расширение портфеля проектов продолжается, а развитие КРТ повышает значимость комплексной оценки территории.
В этих условиях особенно важно ещё до начала проектирования оценивать не только градостроительный потенциал участка, но и востребованность будущего продукта, его экономическую жизнеспособность и риски реализации.
Структура запусков и ввода по классам
Запуски новых проектов
январь–сентябрь, по классам
- Типовой19112%
- Комфорт1 34682%
- Бизнес956%
Ввод жилья
январь–сентябрь, по классам
- Типовой18513%
- Комфорт1 19684%
- Бизнес322%
- Элитный81%
Тренды развития КРТ
Недвижимости введено по проектам КРТ с 2021 года
Из них более 4,6 млн м² — жильё. Только за неполный 2026 год введено свыше 1 млн м² жилья.
Потенциал действующих проектов КРТ
В 81 регионе реализуется 1 558 проектов на площади более 30 тыс. га. Из общего градостроительного потенциала свыше 171 млн м² приходится на жильё.
КРТ — это не только жильё
Механизм предполагает комплексное преобразование территории: жильё, социальная и транспортная инфраструктура, инженерные сети, благоустройство, а в отдельных случаях — расселение аварийного фонда и работа с объектами культурного наследия.
КРТ увеличивает масштаб и сложность задач девелопера: необходимо оценивать не только потенциал застройки, но и взаимосвязь жилья, инфраструктуры, локального контекста и экономики освоения территории.
Это напрямую связано с продюсированием территорий: чем масштабнее проект, тем важнее сравнить сценарии развития и согласовать архитектурные, маркетинговые и экономические решения до фиксации концепции.
Источник
Инвестиции в площадки под жилую застройку
вложили в площадки под жилую застройку в I квартале 2026 года — почти половину всех инвестиций в недвижимость
Жилой сегмент вновь лидирует по инвестициям, но это не означает роста спроса на жильё.
В I квартале 2026 года в площадки под жилую застройку вложили 49 млрд рублей — почти половину всех инвестиций в недвижимость. Однако рост связан прежде всего с перераспределением активов и пересмотром земельных портфелей девелоперов, а не с усилением покупательского спроса.
Девелоперы избирательнее подходят к выбору активов.
Интерес смещается к участкам с готовой исходно-разрешительной документацией, которые позволяют быстрее начать строительство и снизить риски задержек. Также заметен интерес к площадкам под жильё бизнес-класса и выше.
Ценность участка определяется не только его потенциалом, но и готовностью к реализации.
В условиях высокой финансовой нагрузки важны не только локация и возможный объём застройки, но и сроки запуска, затраты на освоение, востребованность будущего продукта и экономика проекта.
Покупка земли становится не просто способом пополнить земельный банк, а решением по управлению рисками и будущей экономикой проекта. Поэтому оценивать участок важно комплексно: от градостроительных возможностей и локального спроса до сценария развития, сроков реализации и финансовой жизнеспособности продукта.
Что меняется в работе с территорией и продуктом
Типовой продукт — не универсальное решение
Собственный проектный институт позволяет девелоперу разрабатывать и тиражировать готовые жилые решения, опираясь на накопленную экспертизу. Однако при выходе в новые регионы возникает вопрос: насколько универсален такой продукт?
При масштабировании важно определить, какие решения можно переносить без изменений, а какие необходимо адаптировать под локальный спрос, окружение и особенности территории.
Маркетинг подключается на разных этапах
Практики подключения маркетинга различаются: в одних компаниях он участвует в формировании продукта с ранних этапов, в других — подключается в середине проектирования. Среди задач маркетинга — анализ локации и конкурентов, изучение спроса и подготовка технического задания на квартирографию.
Срок подключения определяет степень влияния маркетинга на продукт: от формирования концепции и состава квартир до корректировки уже принятых решений.
Продукт создаётся на стыке компетенций
В интервью респондентами подчёркивается связка архитектуры, маркетинга и управления. При этом продуктовые решения затрагивают не только эти направления, но и коммерцию с экономикой проекта.
Междисциплинарность — это не просто участие разных специалистов, а их совместная работа над одной задачей. Важно, чтобы рыночные, архитектурные и финансовые аргументы учитывались до того, как концепция закрепится в проекте.
Часть рисков можно увидеть ещё до проектирования
На этапе оценки участка комплексный анализ помогает выявить ограничения, которые повлияют на будущий проект: градостроительные условия, инфраструктуру, локальный спрос и предварительную экономику. В интервью также звучит важное предостережение: привлекательная территория ещё не означает, что задуманный на ней продукт будет экономически жизнеспособным.
Риски меняются вместе с проектом
Оценка участка — не только проверка перед стартом. По мере разработки продукта возникают новые вопросы: соответствует ли квартирография спросу, укладываются ли решения в экономику, не требуют ли архитектурные и инфраструктурные решения пересмотра исходной концепции.
Риск важно не только выявить на старте, но и отслеживать при переходе от гипотез к проектным решениям. Иначе первоначальные допущения могут закрепиться в проекте, даже когда меняются условия или обнаруживаются новые ограничения.
Продюсирование территории: зачем нужен комплексный подход
«Продюсирование территории — это комплексный подход, при котором экономика, архитектура и маркетинг работают не последовательно, а вместе на всех этапах проекта: от покупки участка и градостроительного анализа до предварительной посадки, разработки концепции и финальной упаковки.
На каждом этапе важно возвращаться к одним и тем же вопросам: кому мы продаём, сколько будет стоить продукт, насколько он нужен людям? Если на старте мы определили аудиторию и экономические ориентиры, эти решения должны учитываться и при разработке архитектуры, и при формировании квартирографии, и при продвижении. Только так можно создать целостный продукт, в котором все элементы связаны между собой.
Ценность воркшопа — в возможности посмотреть на одну территорию с разных сторон. К работе подключаются эксперты с разным опытом: архитекторы, маркетологи, девелоперы, специалисты по продажам и экономике, а при необходимости — урбанисты и эксперты по культурному контексту. Они помогают увидеть больше сценариев, проверить исходные гипотезы и обнаружить то, что команда могла упустить из-за привычного взгляда на проект.
При этом каждый воркшоп требует подготовки: нужен бриф, исходные данные и индивидуально подобранный состав экспертов. Важно не просто собрать людей и обменяться идеями, а выстроить совместную работу вокруг конкретной задачи участка.
В идеале у проекта должно быть связующее звено, которое на каждом этапе возвращает команду к ключевым вопросам и помогает согласовывать архитектурные решения, маркетинговую стратегию и экономику. Если у девелопера уже сильная экономическая экспертиза, задача продюсирования — дополнить её другими перспективами и обеспечить комплексный взгляд на территорию».
Обмен опытом: воркшоп по продюсированию территорий
Поскольку каждая компания ищет свои способы адаптации к рынку, обмен практиками может дать новые идеи для решения привычных задач.
Мы разработали формат воркшопа, который позволяет команде застройщика посмотреть на свой проект со стороны. Помогаем связать экономику участка с потребностями будущих жителей с точки зрения партнера, а не критика.
Чем может быть полезен такой рабочий семинар:
Общая оптика
Возможность собрать инвестиционный, продуктовый и строительный блоки в одном пространстве, чтобы сверить понимание целей конкретного жилого комплекса.
Взгляд на потенциал
Совместный поиск нефинансовых преимуществ земельного участка, которые можно перевести на язык цифр при общении с банками или инвесторами.
Тестирование гипотез
Быстрая проработка концепции небольшого фрагмента территории (двора, входной группы), чтобы увидеть, как планировочные решения влияют на будущую себестоимость и привлекательность.
Практическая сессия на несколько часов для ключевых сотрудников девелопера. Мы вместе разбираем реальный кейс вашей компании, используя методики сценарного планирования и анализа пользовательского опыта.