Концепция приживается активно, хотя девелоперы далеко не всегда используют именно этот термин. Тренд набирает обороты там, где сильнее конкуренция или выше концентрация идейных застройщиков, думающих не только о марже, но и о качестве создаваемой среды.

Сам подход не новый. В советском градостроительстве действовал принцип микрорайона, где школы, детские сады и объекты повседневного обслуживания находились рядом с жильем, а сами города формировались вокруг градообразующих предприятий.

Современная концепция, с одной стороны, значительно шире, а с другой — нередко упускает ключевую деталь: рабочие места. Сегодня речь идет не просто о наличии инфраструктуры, а о сценариях жизни человека и времени, которое он тратит на повседневные задачи. Можно построить прекрасный жилой комплекс, но если жителям приходится ежедневно садиться за руль, чтобы отвезти ребенка в школу, съездить в спортзал или выпить кофе, полноценной городской среды не получилось.

На мой взгляд, главный показатель качества современного девелоперского продукта — не объем жилья и даже не число объектов инфраструктуры, а количество повседневных задач, которые человек может решить рядом с домом. При этом не стоит воспринимать «15 минут» буквально. Это не фиксированное расстояние между зданиями, а градостроительный принцип, во главу угла которого поставлено время человека.

О разнице в понимании «15-минутного города» в России и Европе

В России концепция приобрела свою специфику:

• Климат. В Екатеринбурге погодные условия полгода не располагают к долгим пешим или велосипедным прогулкам. Поэтому критически важны не только расстояния, но и качество пешеходной среды: освещение, защита от ветра, зимнее содержание тротуаров. Кстати, бывая в других городах России, отмечу, что в Екатеринбурге тротуары в целом лучше.
• Транспорт. Европейская модель ориентирована на пешеходов и велосипедистов. В российских городах автомобиль по-прежнему играет ключевую роль. Поэтому речь идет не об отказе от машины, а о сокращении потребности в ее ежедневном использовании.
• Экономика девелопмента. Создание полноценной инфраструктуры требует серьезных инвестиций. Причем некоторые объекты должны появляться раньше, чем сформируется достаточный поток жителей для их окупаемости. В Европе для таких целей доступно существенно больше финансирования.
• Нормативы. В России действующие градостроительные нормы — одни из самых жестких. В Европе законодательные рамки гибче. Я неоднократно наблюдал, как архитекторам приходится дорабатывать и адаптировать проекты под нашу нормативную реальность.
• Роль публичной власти. Во многих странах Европы именно городские власти выступают в роли мастер-девелоперов, детально формируя среду. У нас этот подход только начинает набирать обороты, а функции мастер-девелоперов пока берут на себя частные компании.

Ни один из существующих проектов в Екатеринбурге я бы пока не назвал полностью реализованным «15-минутным городом». Это скорее территории, где отдельные принципы концепции уже работают, а остальные находятся в стадии развития.

«15-минутный город» — это не только удобное жилье, но и локальные места приложения труда. В этом контексте стоит обратиться не только к советскому опыту градообразующих предприятий, но и к истории возникновения Екатеринбурга. В 1723 году по указу Петра I на берегу Исети построили металлургический завод — один из самых передовых для своего времени. Именно вокруг этого промышленного ядра сформировалось поселение, выросшее в крупный город.

Принцип развития территории от кварталообразующего предприятия или бизнес-парка «Трис Девелопер» и LH47 ARCH предложили весной этого года в концепте на улице Артинской в Завокзальном районе. Развитие площадки начнется с создания рабочих мест, что позволит снизить маятниковую миграцию в центр и обратно. Позже УГМК анонсировал проект на Уралмаше объемом более 1,2 млн кв. м жилья с аналогичным фокусом на рабочие места. На мой взгляд, это главный претендент на статус полноценного «города в городе».

Можно выделить еще несколько проектов комплексного освоения:

• Академический — один из самых ярких примеров комплексного развития территории. Здесь сформирована масштабная социальная, спортивная, торговая и рекреационная инфраструктура: работают школы, детские сады, поликлиники, обустроены парки, развивается общественный транспорт. Однако из-за масштабности района обеспечить 15-минутную доступность всех функций для каждого жителя сложно. Кроме того, открытым остается вопрос создания рабочих мест непосредственно внутри локации.
• Солнечный — проект с изначально комплексным подходом. В нем действуют образовательные и спортивные объекты, парк, сформированы пешеходные пространства и коммерческая инфраструктура. Важно, что среда здесь создается на уровне всего района, а не только отдельного ЖК. Но задача насыщения территории рабочими местами также сохраняет актуальность.
• Новокольцовский — перспективный пример, интересный комбинацией функций. Помимо жилой застройки, здесь расположены университетский кампус, выставочный центр и спортивные объекты. Со временем формируется социальная и коммерческая инфраструктура. Учитывая высокую концентрацию студентов и молодежи, району необходимы сервисы и рабочие места, ориентированные именно на эту аудиторию, а также инфраструктура с расчетом на высокий уровень рождаемости.

Для города выгоды очевидны: новые рабочие места, налоговые поступления, снижение нагрузки на транспортную сеть за счет сокращения числа поездок, более равномерное распределение активности и рост качества жизни населения.

Для девелопера у этой концепции есть вполне понятные экономические дивиденды:

• Привлекательность продукта. Покупатель приобретает не просто квадратные метры, а сценарий жизни: возможность пешком отправить ребенка в школу, дойти до работы, заниматься спортом и получать сервисы рядом с домом.
• Устойчивость спроса. Район с полноценной жизненной средой обладает высоким конкурентным преимуществом по сравнению с классической жилой застройкой.
• Эффективность коммерческой недвижимости. Грамотно перераспределенные пешеходные потоки позволяют коммерческим сервисам работать устойчиво и приносить доход.

Обратная сторона подхода — необходимость длинных инвестиций в инфраструктуру, которая не всегда дает прямую быструю окупаемость. Поэтому «15-минутный город» — это прежде всего задача эффективного управления экономикой и функциями территории, а уже затем — архитектура.

Мы привыкли оценивать недвижимость по стоимости квадратного метра. Но человеку нужен не сам метр, а набор жизненных возможностей. Если мы способны предоставить этот набор, сэкономив человеку время, мы создаем качественно иной продукт. В этом и заключается главный смысл концепции.

Полноценный районный центр повседневного обслуживания требует сочетания порядка 6–8 тысяч жителей (180–240 тыс. кв. м жилья) и дополнительно 2,5–3,5 тысяч локальных рабочих мест.

Важно учитывать структуру населения: экономически активные граждане составляют около 49% от общего числа жителей, а фактически работающие — порядка 47–48%. Проектируя район на 5 тысяч человек (150 тыс. кв. м), застройщик получает около 2,4 тысячи работающих граждан. Если в районе нет рабочих мест, эта аудитория днем уезжает. В результате коммерческие помещения (особенно общепит и фитнес) теряют дневной трафик и становятся экономически неэффективными. Для крупноформатных объектов вроде бассейнов или ТЦ отсутствие сбалансированного дневного и вечернего спроса критично из-за высоких эксплуатационных расходов.

Грамотный мастер-план должен учитывать не только общую площадь застройки, но и структуру занятости, баланс дневных и вечерних потоков, а также очередность ввода объектов. Если инфраструктура рассчитана на 10 тысяч жителей, а в первые годы введено жилье только на 2 тысячи, коммерческий бизнес не сможет пережидать период недозагрузки без поддержки.

Недостаточно просто спроектировать необходимые сервисы в шаговой доступности — нужно сформировать такую плотность жителей и рабочих мест, которая обеспечит их экономическую выживаемость. Иначе вместо «15-минутного города» получится застройка с пустыми коммерческими фронтами на первых этажах.